Emlakçılık Faaliyetinin Hukuki Dayanağı Nedir?
Emlakçılık faaliyetleri, hukuken simsarlık sözleşmesi kapsamında değerlendirilmektedir. Emlakçı, bir tarafın adına taşınmaz alım-satım veya kiralama işlemleri gerçekleştirilmesi için aracılık yapan kişidir. Bu bağlamda, emlakçı ile iş sahibi arasında kurulan sözleşme, simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilir. Emlakçının ücret talep edebilmesi için, esas sözleşmenin (alım-satım veya kiralama sözleşmesi) hukuken geçerli olması ve emlakçının aracılık ettiği işlem ile iş sahibinin amaçlarına uygun bir sözleşme kurulmuş olması gerekir. Emlakçı, esas sözleşmenin kurulmasına yönelik çaba gösterdiği sürece, belirlenen şartlar çerçevesinde ücrete hak kazanır.
Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesi hükümleriyle örtüşmektedir. Kanunda az sayıda maddeyle düzenlenen bu sözleşme, vekalet sözleşmesinin bir çeşidi olup, yasal olarak belirli bir sözleşmenin kurulmasına aracılık edilmesi veya bu süreçte yardımcı olunması anlamına gelir.
Emlakçılık Sözleşmesi Şekil Şartı Var Mıdır?
Simsarlık sözleşmesi, genellikle şekil serbestisine sahip olsa da, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı yapılması zorunludur. Bu kural, yazılı olmayan taşınmaz simsarlığı sözleşmelerinin geçerli olmayacağını belirtir.
Sözleşmenin Konusu Neler Olabilir?
Sözleşmenin konusu, Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkânsız olan sözleşmelerden olmamak koşuluyla, her türlü hukuki işlem olabilir. Ancak taşınmaz simsarlığında, sözleşmelerin taşınmazlarla ilgili işlemleri içermesi gerekir; bunlar arasında alım satım, kiralama, ipotek, geri alım hakkı gibi işlemler yer alır.
Simsarlık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinin bir türü olduğundan, vekalet sözleşmesindeki hükümler de burada uygulanacaktır. Bu durum, vekalet sözleşmesine dair düzenlemelerin, simsarlık sözleşmesinde de geçerli olacağı anlamına gelir. Bu bağlamda, tarafların borçları, aynı zamanda diğer tarafların hakları olarak kabul edilir.
Tarafların Borçları Nelerdir?
Taşınmaz simsarlığında simsarın asıl borcu, ilgili taşınmazla ilgili bir sözleşme kurma fırsatı yaratmak veya görüşmeleri organize etmektir. İş sahibinin borcu ise, simsarın en önemli hakkı olan ücret borcudur. Diğer borçlar ise genel olarak vekalet sözleşmesinin hükümlerinden türetilir.
Emlakçı İşini Başkasına Yaptırabilir Mi?
Genel olarak, simsarın borcunu şahsen yerine getirmesi gerekir. Ancak, bazı istisnalar vardır. Vekil, yetki verilmesi veya zorunlu durumlarda, işin bir başkasına yaptırılmasına izin verebilir. Bu durumda, gayri şahsi ifa ilkesi devreye girer ve vekil, işin ifasını ikame vekil ya da alt vekalet yolu ile gerçekleştirebilir.
Emlakçının ve Yardımcı Kişilerin Sorumlulukları Nelerdir?
Vekil yetkisi dışında hareket eder ve işi başkasına yaptırırsa, vekil bu kişilerin fiillerinden sorumlu olur. Ancak, vekil yerine işi yapan kişi gerekli özeni gösterse de amaçlanan sonuca ulaşılmazsa, vekil sorumlu tutulamaz. İfa tamamlandığında da vekil sorumluluğu sona erer. İfa başkasına yaptırıldığında iş sahibinin itirazı, dürüstlük kurallarına aykırı olur. Yardımcı kişiler, vekil tarafından yetkilendirilmişse, vekil BK m.116 uyarınca sorumludur. Aksi takdirde, sorumluluk BK m.112 kapsamında olur.
1-) Sadakat ve Özen Borcu
Vekil, işin ifasında sadakat ve özenle hareket etmekle yükümlüdür. Sadakat borcu, vekalet sona erdikten sonra bile devam eder ve vekil, işin her aşamasında vekalet verenin menfaatlerini gözetmelidir. Ayrıca, vekil yaptığı işlerle ilgili düzenli bilgilendirme yapmalı ve menfaat çatışmalarını zamanında bildirmelidir. Sadakat ve özen yükümlülüğü, işin başarıya ulaşmaması durumunda değil, yapılan işlerin dikkatli ve özenli olmaması durumunda sorumluluk doğurur.
2-) Vekilin Hesap Verme Borcu
Vekil, işin gidişatına dair bilgi vererek, hesap verme borcunu yerine getirmelidir. Vekil, aldığı ücret, masraf ve diğer alacakları gecikmeden ödemekle yükümlüdür. Ücret sözleşmede kararlaştırılmamışsa, vekil ücret talep edemez. Ancak simsarlık sözleşmesinde ücret zorunludur ve simsar, faaliyetinin karşılığı olarak ücret alabilir.
Emlakçılık Sözleşmesinin Özellikleri
Emlakçılık sözleşmesi, vekalet sözleşmesinden farklı olarak, ücretin zorunlu olduğu bir sözleşme türüdür. Emlakçı, yalnızca sözleşme kurulması sonucu ücret alır. Eğer taraflar arasında sözleşme kurulamamışsa, emlakçı ücret talep edemez. İş sahibi, Emlakçının önerisini kabul etme zorunluluğuna sahip değildir; bu durumda, esas sözleşme kurulmazsa Emlakçı ücrete hak kazanmaz.
1-) Simsar ve Vekil İlişkisi
Simsar, bir sözleşmenin kurulmasına aracılık eden kişidir, ancak sözleşmenin tamamlanmasıyla ilgili hiçbir yükümlülüğü bulunmaz. Vekil ise, vekalet verenden aldığı talimata göre hareket eder ve sözleşmeyi gerçekleştirme sorumluluğuna sahiptir.
2-) Ücret Talebi ve Haklar
Simsarın ücrete hak kazanabilmesi için, esas sözleşmenin hukuken geçerli ve tarafların amaçlarına uygun bir şekilde kurulmuş olması gerekir. Ayrıca, simsarın faaliyeti ile iş sahibi arasında bir nedensellik ilişkisi olması şarttır.
Ücret, sözleşme yapılırken belirlenmişse bu miktar ödenir. Ancak ücret miktarının belirlenmemiş olması durumunda, geçerli bir tarifeye veya teamüle bakılır. Eğer tarifeler ve teamüller mevcut değilse, taraflar serbestçe ücret üzerinde anlaşabilirler.
3-) Sözleşme Süresi ve Gecikme
İş sahibinin simsara belirli bir süre vererek sözleşmenin sonuçlanmasını talep etmesi mümkündür. Ancak, simsar belirtilen süre zarfında sonuç elde edemezse, ücret talep hakkını kaybeder.
Bununla birlikte, iş sahibinin dürüstlük kurallarına uygun hareket etmesi gerekir. Eğer iş sahibi, simsara sözleşmeyi son anda yaptırmak veya onun çabalarını engellemek amacıyla zaman aşımını kullanırsa, simsarın ücrete hak kazanma durumu hâlâ söz konusu olabilir.
4-)Ücretin Aşırı Olması ve İndirim
Ücretin aşırı olması durumunda, yalnızca iş sahibinin talebiyle ücretin indirilmesi mümkün olur. Ancak bu durum, yalnızca iş sahibinin talebiyle yapılabilir; hâkim, re’sen ücretin aşırı olduğunu değerlendirip indirim yapamaz.
Ayrıca, ücret borçlusunun tacir olup olmaması da indirim talebinde önemli bir faktördür.
5-) Giderler ve Sorumluluk
Simsar, yaptığı giderlerden sorumludur ve bu giderleri iş sahibinden ancak sözleşmede aksi belirtilmişse talep edebilir. Bu durumda, giderlerin sözleşmeye dahil edilmesi için yazılı bir şartın bulunması gerekebilir.
6-) İş Sahibinin Yükümlülükleri
İş sahibi, dürüstlük kurallarına uygun hareket ederek simsarı gereksiz masraflardan ve çabadan korumak zorundadır. Ayrıca, simsara doğru ve yeterli bilgi verme yükümlülüğü de bulunmaktadır.
İş sahibi, simsarın faaliyetlerini engellememeli ve eğer münhasırlık kaydı varsa, simsarın çalışmasını engellemekten kaçınmalıdır.
Bu tür detaylar, emlakçı ile iş sahibi arasındaki ilişkilerin şekillenmesinde ve her iki tarafın haklarının korunmasında önemli rol oynamaktadır. Emlakçılık sözleşmesinde özen ve sadakat yükümlülükleri, taraflar arasındaki güveni temin eder.
Av. Ceyda ELMAS